Reparación urgente por filtraciones en la azotea encargada por el presidente de la comunidad sin haber sido sometido a la Junta

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Reparación urgente por filtraciones en la azotea encargada por el presidente de la comunidad sin haber sido sometido a la Junta

Planteamiento 

En una azotea comunitaria se han producido unas filtraciones por falta de impermeabilización que han dañado uno de los dos áticos que hay y posiblemente esté también perjudicando a la finca, ya que se trata de una edificación antigua.
Puesto en conocimiento de la Presidenta, tras consultar verbalmente con algunos contratistas, decide encargar al mejor presupuesto de tres solicitados la colocación de tela asfáltica en toda la azotea para conseguir una optima impermeabilización y estanqueidad de dicha azotea.
Se da la circunstancia de que el propietario del ático no afectado es constructor, y en su momento la Presidenta le explicó el problema para que diera su opinión y ofreciera presupuesto para hacer el trabajo, a lo que dicho propietario dijo que prefería no intervenir.
El mismo día que el constructor contratado inicia los trabajos, tras pedir el material expresamente para esta obra, el vecino constructor contacta con la Presidenta y le dice que el no quiere que se ponga tela asfáltica porque atrae el calor y tendrá que gastar mas en consumo de aire acondicionado los meses de verano. Propone pintar con una pintura de caucho para evitar filtraciones, algo que los constructores consultados desaconsejaban cuando se les consultó sobre las posibles soluciones.
¿Se puede considerar que es un trabajo urgente, ya que está causando daños en la vivienda de un propietario o es necesario someter esta reparación a la junta?
¿Está bien cubierta la responsabilidad de la presidenta y del administrador por encargar dichos trabajos, cuyo importe ronda 4.000€?

Solución
El Administrador, o el Presidente avocando o asumiendo las funciones de Administrador, estará facultado para adoptar las “reparaciones y medidas que resulten urgentes” necesarias para la conservación del edificio, art. 20.c) LPH –EDL 1960/55-, como una competencia que emana directamente de la Ley, que, incluso, le permitiría contratar directamente con terceros, por lo que dicha actividad entraña claramente la capacidad de representación de la comunidad en esas situaciones. Ahora bien, estas medidas deben ser sometidas a posterior ratificación o control.
Del precepto se desprende, sin duda, el deseo de que el ejercicio de esta función, por excepcional, quede sometido a un control posterior, pero sin indicar en qué debe consistir precisamente este examen de lo ejecutado.
Antes o después será necesario que ese asunto sea tratado por la junta de propietarios, dado que es una competencia que le atribuye el art. 14 LPH.
En definitiva, puede ser considerado como un trabajo urgente, dado que está causando daños, pero ello no evita la necesidad de que sea ratificado por la Junta de propietarios en la siguiente Junta. Y la presidenta no tendría responsabilidad como tampoco el Administrador dado que este tipo de obras tiene cabida en el art. 20 LPH –EDL 1960/55-. Ahora bien, debemos insistir en la necesidad de que el asunto deba necesariamente tratarse para su ratificación en la siguiente Junta.
Sin perjuicio de insistir en el hecho de que la actuación del presidente y administrador sería legal si así quieren actuar al amparo del art. 20.c) LPH, nuestra experiencia y la prudencia aconseja convocar una junta de propietarios extraordinaria a la mayor brevedad, lo implica muy poco tiempo, para evitar los habituales malentendidos con los propietarios, quejas y, en última instancia, una posible impugnación judicial.

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