Ilegalidad de clausulas abusivas impuestas por el promotor en el Titulo Constitutivo

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Ilegalidad de clausulas abusivas impuestas por el promotor en el Titulo Constitutivo

Un cliente nos ha realizado un planteamiento que le ha sucedido en una vivienda de costa

El promotor incluyo en el Titulo Constitutivo que las viviendas no ocupadas no contribuirían con el 100% en su cuota resultante de gastos, le aplicaba un porcentaje menor a efectos de participar en los gastos generales hasta su ocupación que ya si contribuirían con el 100% .  Una clausula que con mucha picaresca incluyo el promotor en los Estatutos por la situación actual de baja demanda de viviendas y poder así ahorrar un importante volumen de euros en la participación de los gastos de comunidad.

¿Es legal esta cláusula?, ¿qué tramites hay que hacer y en que instancia para hacerla desaparecer?

¿El notario la admite?, es decir, ¿no debe decir él de oficio que no es legal o rige la libertad de pacto?

Desde Venue Murcia le planteamos la siguiente solución

Las cláusulas de exoneración de gastos impuestas por el propio promotor en su favor, sin ningún tipo de justificación general o comunitario aparente, salvo que el piso se encuentre “vacío” (no sin propietario, pues propietario es el promotor hasta que vende) deben considerarse nulas.

El Notario debería advertirá al promotor de la ilegalidad de esa cláusula, por abusiva, e impedir su inclusión en la escritura pública de compraventa.

Además, pone al resto de propietarios en un desequilibrio total en relación a la persona del promotor, que ocupa, en tal sentido, la misma posición que cualquier propietario.

Asimismo, hay que tener en cuenta conforme a lo dispuesto en el art.1256 CC , la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

En nuestra opinión, ni los estatutos ni el propio título constitutivo pueden contener previsiones que contradigan las normas imperativas contenidas en la LPH , cuando lo pactado implique infracción de las normas contenidas en la misma, por lo que se ha de dar prevalencia a estas últimas cuando se trate de infracciones de las normas de “ius cogens” contenidas en aquélla.

Por tanto, podrá instarse judicialmente la nulidad de dicha cláusula de tal forma que quede sin efecto. Así ha declarado la jurisprudencia que este tipo de cláusulas son abusivas, por ejemplo, en la sentencia de la AP Lleida de 25 abril 2005.

Por tanto, los propietarios están en condiciones de exigir del propietario del piso vacío el pago de los gastos generales de comunidad como cualquier otro propietario, sea o no el promotor del edificio. La comunidad tiene dos opciones: o acudir al monitorio de reclamación de cuotas que, ante la probable oposición del promotor, se convertiría en un juicio declarativo en el que se discutirá la procedencia del pago y la ilegalidad de la cláusula; o acudir directamente al juicio declarativo (juicio ordinario) para declare nula la cláusula, con solicitud en ambos casos de que se le impongan las costas del proceso al propietario que no paga escudándose en dicha cláusula.

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