Eliminación de cadenas en plaza de garaje

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Eliminación de cadenas en plaza de garaje

AP Córdoba, sec. 3ª, S 26-11-1997, nº 284/1997, rec. 375/1997

Pte: Baena Ruiz, Eduardo

Resumen
Se interpone, por la entidad actora, rec. de apelación contra la sentencia que desestimó su demanda de impugnación del acuerdo de la comunidad de propietarios por el que se concedió a la actora un plazo para eliminar las cadenas de cerramiento instaladas en las plazas de garaje de su propiedad. La Audiencia estima en parte el recurso señalando, con cita de abundante jurisprudencia, que la cuestión ha de residenciarse en el art. 7,1 LPH, en el sentido de que la colocación de cadenas para cerrar el espacio privativo de las plazas de aparcamiento, ubicadas dentro de éste y apoyadas en pivotes introducidos en el suelo o en pilares y muros de cerramiento, no afecta a la seguridad del edificio, su estructura, configuración o estado exterior, si bien ha de exigirse que no perjudique los derechos de otro propietario; por lo que el acuerdo impugnado es válido respecto a los pivotes y cadenas que, introducidos en el suelo muy cerca de las líneas divisorias, puedan suponer un peligro para los propietarios colindantes, debiendo la parte actora retranquear bastante, dentro de su espacio privativo, estos pivotes y cadenas.

ÍNDICE
CLASIFICACIÓN POR CONCEPTOS JURÍDICOS
FICHA TÉCNICA

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Que seguido el juicio, por sus trámites, se dictó sentencia por el Sr. Juez de 1ª Instancia núm. 8 de Córdoba, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO:”Que desestimando la demanda formulada por el Procurador Sr. Gimenez Guerrero, en nombre y representación de la entidad “Grupo de Empresas P., S.A.”, contra la Comunidad de Propietarios de Cocheras “A.” debo declarar y declaro, válido y ajustado a derecho el acuerdo de dicha Comunidad de Propietarios adoptado en la Junta General Ordinaria celebrada en fecha 17 de diciembre de 1996; con imposición a la parte actora de las costas procesales”.

SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso y formalizó en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte actora que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado y solcitándose por la apelante la revocación de la sentencia y en su lugar se dictara otra con arreglo a sus peticiones y por la del apelado que se confirmara dicha resolución en todos sus pronunciamientos, remitiéndose los autos a este Tribunal.

TERCERO.- Que en la tramitación de las dos instancias de este juicio se han observado las prescripciones legales.

Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia recurrida en lo que no se opongan a la de esta.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- La parte actora y recurrente de esta litis -“Grupo de Empresas P., S.A.” es propietaria de veintiocho plazas de garaje situados en el conjunto urbanístico denominado “A.” de esta capital, las cuales se encuentran pendientes de venta.

En evitación de que se hiciese de ellas un uso abusivo por parte de los vecinos., ya que provisionalmente y hasta su enajenación se encuentran desocupados, la entidad actora y propietaria de ellas colocó una serie de cadenas, dispuestas de modo que se impidiese el acceso de vehículos a mentadas plazas de garaje, situados dentro de las líneas que delimita cada una de las plazas de aparcamiento.

SEGUNDO.- Tal operación motivó un acuerdo de la comunidad de propietarios de cocheras “A.” adoptado el 17 de Diciembre de 1996 y notificado a la sociedad actora el siguiente día 30, por el que se decidía no autorizar la colocación de cadenas o similares rodeando todo o parte del perímetro de ninguna plaza de garaje, siendo la razón fundamental de tal decisión la existencia de perjuicios presentes y potenciales para e1 resto de los propietarios o usuarios de aquellas, y concediendo a la actora como plazo para eliminar las cadenas de cerramiento instaladas hasta el 31 de Enero de 1997.

TERCERO.- Dicho acuerdo es objeto de impugnación en la presente litis, basando su acción la entidad actora en que el mismo es contrario al art. 7, párrafo 1º de la Ley de Propiedad Horizontal EDL 1960/55, al artículo 396 y 348 del C. Civil y a los Estatutos de la Comunidad “A.”, en concreto su norma 12ª.

El Juzgador de Instancia desestima la demanda de impugnación deducida por entender, en esencia, que la colocación de cadenas rodeando el perímetro de las cocheras propiedad de la actora se ha efectuado realizando obras en los muros, que son elementos comunes, por lo que, por aplicación del art. 11 de la Ley de Propiedad Horizontal EDL 1960/55, por afectar tal obra al titulo constitutivo, debió someterse su realización al régimen establecido para las modificaciones del mismo, y, al haberse hecho así, el acuerdo adoptado por la Comunidad es válido.

Contra esta resolución se alza la parte actora en el presente recurso.

CUARTO.- Ante todo cabe decir que el acuerdo en cuestión, en contra de lo que mantiene la actora, no contra viene la cláusula 12ª de los Estatutos de la Comunidad si se hace una recta, y no sesgada, interpretación de la misma.

Así, esta recoge que “las plazas de aparcamiento y trasteros que se integren en el sótano tendrán. la utílización exclusiva de aquellos elementos comunes que están situados dentro del mismo y sus rampas da acceso cuyo sótano deberá estar en todo momento libres de obstáculos que impidan su destino, y por tanto en dichas zonas de transito y circulación no podrán aparcarse vehículos ni procederse a la limpieza de ellos ni depositarse objetos de clase alguna”.

De su lectura se desprende que tal cláusula no significa que los propietarios de plazas de aparcamiento y trasteros sitos en el sótano puedan hacer a su antojo obras en los elementos comunes, sino algo tan sencillo como que solo los antedichos propietarios podrán usar los elementos comunes del sótano, que. no son otros que su rampa de acceso y las viales que sirven para tener entrada a las individualizadas plazas de aparcamiento y trasteros.

QUINTO.-. Como tuvo ocasión de pronunciarse esta propia Audiencia (S. 5-2-94), la realización de obras en fincas sometidas al régimen de propiedad horizontal previsto en la Ley de 21 de Julio de 1960 queda regulada en la siguiente forma:

1) Obras que pueden realizarse por la sola voluntad de cada propietario, sin más requisito, que el de dar cuenta de ellas previamente al representante de la comunidad (art. 7º, párrafo 1º).

2) Obras de conservación y entretenimiento de la casa, a la que ha de atender y, consiguientemente, puede realizar el administrador sin necesidad de previo acuerdo en junta, así como las medidas urgentes, dando inmediata cuenta la junta o a los propietarios en cuanto a las reparaciones extraordinarias (art. 18, 14º 3º), y 3). Las demás requieren aprobación de la junta de propietarios, sea por el régimen de mayorías que establece la norma 2ª del art. 16 (art. 13,14º 3º) a aquellos supuestos de construcción de nueva planta y cualquiera otras obras que alteren la estructura o fábrica del edificio o las cosas comunes (art. 11) que exigirán el acuerdo unánime de los propietarios, por cuanto afectan al título constitutivo.

En idéntica línea de pensamiento adoctrina la sentencia de la A. de Toledo de 13 de Octubre de 1992 que los artículos 7 y 11 de la Ley de 21 de Julio de 1960, de Propiedad Horizontal, en relación con el art. 16 de la misma Ley y los artículos 394, 396 y 397 del C.C. EDL 1889/1 establecen una limitación sobre la facultad de los propietarios, de modificar elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de un edificio sometido a dicho régimen jurídico, sometiéndola al ius prohibendi de la comunidad de propietarios, por cuanto su ejercicio requiere el previo consentimiento unánime de estos (art. 16, regla lª, de la L.P.H.). Ahora bien, esta prohibición tiene un doble ámbito, según la alteración afecta a los elementos y cosas comunes del inmueble y a su estructura o fabrica, en cuyo caso, la limitación tiene carácter absoluto, cualquiera que sea la obra ejecutada (art. 7, párrafo 2º. y 11 de la L.P.H.), o bien se proyecta sobre elementos pertenecientes a1 piso privativo del interesado o interesados o incluidos en él, en cuyo supuesto, la prohibición es relativa y concretada a aquellas modificaciones que menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estados exteriores, o perjudiquen los derechos de otro propietario (art. 7, párrafo lº de la L.P.H.)

SEXTO.- Aplicando la anterior doctrina al caso de autos, y atendiendo a la prueba en ellos practicada, queda claro que nos, hallamos en presencia del segundo supuesto. En efecto, es llano que la obra se ejecuta dentro del polígono perimetral del espacio privativo de las plazas de aparcamiento de la parte actora, si bien se usa elementos comunes interesados o incluidos en dicho espacio, lo que, dada la poca entidad de la obra,(clavar una argolla en pilares, muros y pinchar pivote en el suelo), no excede de la facultad de simple uso de la cosa conforme a su destino (art. 394 del C.C. EDL 1889/1). En este sentido se pronuncia la A.P. de Santa Cruz de Tenerife en sentencia de 6 de febrero de 1996 en un supuesto de cierre total de la plaza de aparcamiento. Es por eso que, con acierto hace ver la parte recurrente que ello equivaldría a colgar un cuadro en la parte interior de los muros de cerramiento o de los pilares que están situados dentro del piso privativo.

De ahí que, la cuestión, en contra de la tesis del Juzgador de instancia, se haya de residenciar en el art. 7, párrafo lº, de la L.P..H.

Que da claro que la obra en cuestión, y ello no es ni discutible, no menoscaba o altera la seguridad del edificio.

Ya no es tan pacífico lo relativo a que la misma no altere la estructura general, la configuración o estado exterior del edificio, por lo que supondría de mutación del espacio general tal como ha sido originariamente concebido precisamente por la Promotora actora, es decir, abierto, despejado y llano. Es por ello que siempre que se ha tratado de un cerramiento total con materiales de mampostería o puertas metálicas los Tribunales se han inclinado por estimar la necesidad de la autorización de la junta de propietarios, y, no por el uso de elementos comunes, sino por la alteración de la configuración del edificio (S. Burgos 11-3-93, S. Pontevedra 17-2-95, S. Tenerife 6-2-96,. S. Zaragoza 15-4-97.y S.S. del T. Supremo de 3-2-87 y 27-9-91, entre otras).

Sin embargo, en un caso similar al aquí ventilado, por sentencia de la A.P. de Santa Cruz de Tenerife de fecha 9-4-97, en que, para evitar un propietario el abuso de un vecino que ocupaba parte de su espacio privativo, colocó un tubo en su plaza de aparcamiento, retranquedando seis centímetros de la línea que lo delimitaba del suyo alcanza el Tribunal la conclusión de que ello no afecta a la seguridad del edificio, su estructura, configuración o estado exterior, si bien, y ello es importante, exige que se haga de forma que no perjudique al vecino, de modo que tenga diáfana la zona de apertura de las puertas de su vehículo una vez estacionado.

SEPTIMO.- Es esta última solución la que este Tribunal estima adecuada a1 caso de autos, entendida en el sentido de que la colocación de cadenas para cerrar el espacio privativo de las plazas de aparcamiento, ubicados dentro de este y apoyados en pivotes introducidos en el suelo o en pilares y muros de cerramiento, no afectan a la seguridad del edificio, su estructura, configuración o estado exterior, pero si pueden perjudicar los derechos de otro propietario. En concreto al estar los pivotes introducidos en el suelo muy cerca de las líneas divisorias de las plazas de aparcamiento, es fácil que los usuarios del sótano, al maniobrar con sus vehículos, puedan colisionar con ellos y sufrir los consiguientes daños. Se podrá argumentar que ese mismo peligro existe si hay estacionado un vehículo, pero a ello se puede responder que mientras que un vehículo tiene el suficiente volumen para ser fácilmente visible y calcular la distancia a efectos de maniobra, ello no es así cuando se trata de pivotes pinchados en el pavimento. Igual peligro para los propietarios colindantes suponen las cadenas que se han instalado para deslindar plazas de aparcamiento entre sí, ya que provocarán daño en las puertas de los vehículos al ser abiertos y carecer de zona diáfana para su apertura, y, además, podrán provocar tropiezos en los usuarios de estos al apear de ellos con el consiguiente riesgo para su integridad física.

En consecuencia, el acuerdo impugnado será valido respecto a los pivotes y cadenas a que se ha hecho mención, lo que no empece a que la parte actora retranque bastante, dentro de su espacio privativo, los pivotes y cadenas que se han considerado peligrosas, a fin de evitar, lo que es un legítimo derecho, que otras personas, de modo abusivo e intolerable y censurable, usen de plazas de aparcamiento sin título para ello.

OCTAVO.- No ha lugar a hacer expresa condena en costas en ninguna de las instancias.

Vistos los preceptos que se citan y demás de general y pertinente aplicación.

FALLO
Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación del “Grupo de Empresas P., S.A.” contra la sentencia dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado del Juzgado de 1ª Instancia núm. 8 de esta Ciudad el 7 de Julio de 1997 en el juicio verbal 114/97, con estimación parcial de la demanda, debemos declarar y declaramos que el acuerdo de 17 de Diciembre de 1996 de la Comunidad de Propietarios de cocheras “A.”, es válido solo en el sentido que se recoge en el fundamento de derecho séptimo de esta resolución, sin hacer expresa condena en costas en ninguna de las instancias.

Devuélvanse los Autos al Juzgado de procedencia, junto con certificación de la presente para su conocimiento y cumplimiento.

Así por esta Nuestra sentencia, de la que se llevará testimonio al Rollo de la Sala, juzgando en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos. Francisco Angulo Martín.- Eduardo Baena Ruiz.- Francisco Sánchez Zamorano.

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